Dans le cadre du droit de propriété ayant pour référence les biens ou le patrimoine immobilier et mobilier, le démembrement consiste à une division de ce droit. En résultent ainsi la nue-propriété et l’usufruit. Mais qu’en est-il alors de la clé de répartition dans tout cela ? Petit focus pour en savoir plus.
Comprendre le principe de la clé de répartition
Au moment de faire un contrat ou un acte de démembrement, il y a un délai à fixer. Ce sera la durée sur laquelle le démembrement de propriété va courir. Une fois ce délai expiré, le nu-propriétaire récupérera la pleine propriété du bien concerné. À ce moment aussi, il est nécessaire de fixer la clé de répartition. Cette dernière est un arrangement sur le pourcentage de la valeur du bien qui sera donnée aux deux parties (usufruit et nue-propriétaire).
La clé de répartition devrait, en principe, garantir une certaine équitabilité dans le partage. Son calcul parait un peu complexe et se fait comme suit : afin de déterminer la valeur de l’usufruit, elle est fixée en fonction de sa durée. La valeur de la nue-propriété est, quant à elle, prise à partir de la valeur en pleine propriété du bien. En effet, il faut prendre cette dernière, puis en déduire celle de l’usufruit. Pour ce qui est du démembrement des parts de SCPI, c’est un cas spécial. Il faut savoir que si la durée de l’usufruit atteint les 10 ans, la loi autorise à l’usufruitier de recevoir une part à hauteur de 36 % de la valeur du bien en question. Par calcul donc, la valeur de la nue-propriété est estimée à 64 % de la valeur totale du bien.
| Durée du démembrement temporaire ou fixe | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
| de 0 à 10 ans
de 11 à 20 ans de 21 à 30 ans |
23%
46% 69% |
77%
54% 31% |
Clé de répartition entre nu-propriétaire et usufruitier : cas du démembrement à durée fixe ou usufruit temporaire
Pour ce qui est du démembrement dont la durée a été fixée (7, 10 ou encore 15 ans), une fois l’écoulement de ce délai, l’usufruitier perd son statut et rend la pleine propriété au nu-propriétaire. Dans ce cas-là, le calcul de la clé de répartition est assez facile. Voici un petit tableau pour avoir une vue d’ensemble :
Ainsi, le principe de clé de répartition est un système de valeur de part lorsqu’un droit de propriété est démembré. Le nu-propriétaire et l’usufruitier ont alors leur propre calcul à faire et ont chacun des conditions. Il faut aussi savoir que les clés de répartition peuvent être différentes selon le type de démembrement réalisé. Ici, il n’y a que celle du démembrement temporaire, mais il en existe d’autres à voir sur https://demembrement.fr/.
